Legge di bilancio 2026 e riforme del mattone: la guida tecnica dello studio 3Dr tra fisco e cantieri

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Gennaio 3, 2026

Il nuovo regime dei bonus edilizi e la tutela della prima casa

La legge di bilancio 2026 interviene in modo diretto sull’articolo 16-bis del tuir, stabilendo le aliquote che regoleranno i cantieri per i prossimi dodici mesi. Il legislatore ha scelto di abbandonare la logica dei bonus universali per abbracciare un sistema a doppio binario, che distingue nettamente la funzione dell’immobile nel contesto familiare.

Detrazioni per ristrutturazione e riqualificazione energetica

Ai sensi dell’articolo 1, commi 48 e seguenti della legge 199/2025, la detrazione per le ristrutturazioni edilizie resta fissata al 50% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2026, ma esclusivamente se gli interventi riguardano l’abitazione principale del contribuente. Per gli immobili diversi dalla prima casa, come le seconde case o le unità concesse in locazione, l’aliquota scende al 36%. Il limite di spesa rimane confermato a 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo. Questa distinzione si applica anche all’ecobonus e al sismabonus ordinario. Eppure, è fondamentale prestare attenzione ai tetti di reddito introdotti dalla manovra: per i contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro, l’ammontare complessivo delle detrazioni fruibili viene limitato in base a un coefficiente legato al numero di figli a carico. Per chi supera i 100.000 euro di reddito e non ha carichi familiari, il risparmio fiscale effettivo potrebbe ridursi sensibilmente.

Bonus mobili e grandi elettrodomestici

Il bonus mobili viene prorogato anche per il 2026, ma con una riduzione del tetto di spesa che scende a 5.000 euro totali (comprensivi di eventuali acquisti effettuati nel 2025 per il medesimo intervento). la detrazione rimane al 50% e deve essere sempre collegata a un intervento di recupero del patrimonio edilizio agevolato. Scompare invece definitivamente il bonus barriere architettoniche al 75%, rendendo necessario far confluire tali opere nelle manutenzioni ordinarie o straordinarie con le aliquote standard.

La riforma delle successioni e il superamento del coacervo

Un ambito di grande rilievo per la gestione dei patrimoni familiari è rappresentato dalle modifiche introdotte dal d. lgs. n. 139/2024, che nel 2026 trova la sua piena maturazione applicativa. L’obiettivo è semplificare il passaggio di ricchezza tra generazioni, eliminando distorsioni fiscali che duravano da decenni.

Fine del coacervo successorio e donativo

La novità più rilevante riguarda l’abolizione del cumulo tra donazioni e successioni. Prima di questa riforma, le donazioni fatte in vita dal defunto venivano sommate al valore dell’eredità per verificare il superamento della franchigia di un milione di euro (per figli e coniuge). Dal 2026, le donazioni e le successioni vengono trattate come compartimenti stagni: un genitore può donare un milione di euro oggi senza pagare imposte e lasciare un altro milione di euro alla sua morte, godendo nuovamente della franchigia piena.

Questa misura favorisce la circolazione anticipata della ricchezza, permettendo alle nuove generazioni di investire in immobili o attività produttive in un momento di maggiore necessità.

Sicurezza nella circolazione degli immobili donati

Parallelamente alla riforma fiscale, le modifiche agli articoli 561 e 563 del codice civile rafforzano la stabilità delle compravendite. Gli immobili provenienti da donazione non sono più soggetti al rischio di restituzione fisica ai legittimari. se un erede ritiene di essere stato leso, potrà rivalersi sul donatario solo attraverso un indennizzo monetario, mentre il terzo acquirente del bene rimane tutelato. Questo aspetto è vitale per lo Studio 3Dr, che si occupa spesso di consulenze tecniche per compravendite, poiché elimina i blocchi bancari nell’erogazione di mutui su beni donati.

Testo Unico Edilizia: tolleranze costruttive e stato legittimo

Il quadro tecnico-burocratico del 2026 è fortemente influenzato dalle modifiche al dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia), mirate a risolvere le piccole irregolarità storiche che affliggono gran parte degli appartamenti in italia.

L'ampliamento delle tolleranze costruttive

L’articolo 34-bis del testo unico, come aggiornato dai recenti provvedimenti “Salva Casa“, introduce tolleranze parametriche più ampie. Per le unità immobiliari con superficie inferiore a 60 metri quadri, gli scostamenti di altezza, distacchi o volumetria entro il 6% non sono considerati abusi edilizi. Tale soglia decresce al 5% per superfici tra 60 e 100 mq, al 4% tra 100 e 300 mq, fino al 2% per immobili oltre i 500 mq. Lo Studio 3Dr sottolinea che queste differenze rientrano nello “stato legittimo” dell’immobile, a condizione che un tecnico abilitato ne attesti la conformità nell’ambito di una pratica edilizia o di un atto di vendita (R.R.E.).

La fiscalizzazione dell'abuso e la sanatoria semplificata

Nei casi in cui le difformità superino le tolleranze ma non sia possibile demolire le opere senza danneggiare la struttura legittima, si ricorre alla fiscalizzazione dell’abuso. La sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per gli immobili residenziali viene calcolata come segue:

S = 3 \times (C_{p} \times V_{a})

dove S rappresenta la sanzione pecuniaria, Cp è il costo di produzione e Va è il volume della parte difforme.

Il pagamento di tale sanzione, unito alla procedura di accertamento di conformità (che nel 2026 beneficia del superamento della doppia conformità “pesante” per le parziali difformità), permette di regolarizzare l’immobile rendendolo pienamente commerciabile.

La nostra esperienza nelle pratiche di sanatoria è a disposizione per valutare la fattibilità tecnica di questi interventi.

La gestione del condominio nel 2026: nuovi obblighi

Anche la vita condominiale cambia volto con le disposizioni entrate in vigore quest’anno, puntando sulla professionalizzazione degli amministratori e sulla trasparenza dei conti.

Requisiti Professionali e Registro MIMIT (Registro Ministero delle Imprese e del Made in Italy)

Per esercitare la professione di amministratore di condominio è ora necessario possedere una laurea almeno triennale (per i nuovi iscritti) e risultare iscritti al registro nazionale presso il ministero delle imprese e del made in italy. La manovra rafforza inoltre l’obbligo di nomina del Revisore Contabile per i condomini con più di venti unità, a garanzia della corretta gestione dei fondi destinati alle manutenzioni straordinarie. Inoltre, i creditori del condominio possono ora agire contro i condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver tentato il recupero forzoso verso i morosi, ma con procedure di pignoramento dei conti comuni molto più rapide.

Rottamazione-quinquies delle cartelle esattoriali

Infine, la Legge 199/2025 (commi 210-225) introduce la rottamazione-quinquies per i carichi affidati all’agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023.

scadenza domanda: entro il 30 aprile 2026 esclusivamente via telematica;
benefici: abbattimento totale di sanzioni, interessi di mora e aggio;
pagamento: unica soluzione entro luglio 2026 o rateizzazione in 54 rate bimestrali (9 anni) con interesse al 3%. si tratta di un’opportunità significativa per ripulire la propria posizione fiscale e accedere con maggiore serenità a finanziamenti o incentivi pubblici.

In sintesi

Il 2026 si prospetta come un anno di grandi opportunità per chi sa muoversi con consapevolezza tra le pieghe della legge.

I punti chiave trattati in questa guida sono:

detrazione ristrutturazioni al 50% per la prima casa e al 36% per gli altri immobili;
abolizione del coacervo per successioni e donazioni e franchigie indipendenti;
nuove tolleranze costruttive fino al 6% parametrate sulla superficie dell’alloggio;
possibilità di fiscalizzazione degli abusi non demolibili con sanzioni predefinite;
obbligo di laurea per i nuovi amministratori e revisore obbligatorio nei grandi condomini;
rottamazione-quinquies delle cartelle esattoriali con domanda entro il 30 aprile 2026;
stabilizzazione dell’irpef a tre scaglioni e tetti alle detrazioni per i redditi elevati.

Fonti e approfondimenti

Gazzetta Ufficiale: legge 30 dicembre 2025, n. 199. https://www.gazzettaufficiale.it;
Ttesti coordinati del dpr 380/2001. www.bosettiegatti.eu;
Agenzia delle Entrate: guide ai bonus edilizi e alla rottamazione-quinquies. https://www.agenziaentrate.gov.it;
Consiglio Nazionale del Notariato: studi sulle riforme delle successioni 2026. https://www.notariato.it.

Lo Studio 3Dr rimane a disposizione per consulenze mirate sulla regolarità del vostro immobile. Vorreste che effettuassimo un check-up documentale per verificare se la vostra casa rispetta le nuove tolleranze costruttive del 2026?

quali sono le scadenze per la rottamazione-quinquies 2026?

Ai sensi della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (art. 1, commi 210-225), la domanda di adesione alla rottamazione-quinquies deve essere presentata esclusivamente in via telematica entro il 30 aprile 2026. il debito potrà essere estinto in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026, oppure attraverso un piano di rateizzazione fino a 54 rate bimestrali (9 anni) con un tasso di interesse al 3%. la misura copre i carichi affidati all’agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023.

posso ancora detrarre il 50% per la ristrutturazione della seconda casa?

No, a partire dalle spese sostenute nel 2026, la detrazione del 50% (fino a 96.000 euro) è riservata esclusivamente agli interventi effettuati sull’abitazione principale. per le seconde case e gli altri immobili, l’aliquota di detrazione è stata ridotta al 36%, come previsto dal nuovo assetto dell’art. 16-bis del tuir aggiornato dalla legge di bilancio 2026. restano invariati i termini di ripartizione in dieci quote annuali.

come funziona il limite alle detrazioni per i redditi sopra i 75.000 euro?

La manovra 2026 ha introdotto un tetto massimo alle spese detraibili (art. 16-ter del tuir) basato sul reddito e sulla composizione del nucleo familiare. Per redditi tra 75.000 e 100.000 euro, la base di calcolo è 14.000 euro; sopra i 100.000 euro, scende a 8.000 euro. Queste cifre vanno moltiplicate per un coefficiente legato ai figli a carico: 0,50 se non si hanno figli, 0,70 per un figlio, 0,85 per due figli e 1,00 per tre o più figli o figli con disabilità.

cosa sono le nuove "tolleranze costruttive" nel testo unico edilizia?

Il nuovo testo unico (dpr 380/2001, art. 34-bis) stabilisce che non costituiscono abuso edilizio gli scostamenti minimi rispetto al progetto approvato, se contenuti entro certi limiti. per il 2026, tali tolleranze sono parametrate sulla superficie: arrivano al 6% per immobili sotto i 60 mq, al 5% tra 60 e 100 mq, fino al 2% per superfici superiori a 500 mq. queste difformità rientrano nello stato legittimo dell’immobile se asseverate da un tecnico abilitato.

la riforma delle successioni 2026 elimina davvero il coacervo?

Sì, con l’entrata in vigore del d. lgs. 139/2024, il sistema del coacervo successorio è stato abolito. Ciò significa che le donazioni effettuate in vita dal defunto non vengono più sommate al patrimonio ereditario per determinare la franchigia di un milione di euro. questo permette di pianificare passaggi generazionali molto più consistenti senza incorrere in imposte di successione elevate, favorendo la liquidità e il trasferimento di immobili ai discendenti.

cosa succede se non posso demolire un abuso edilizio parziale?

Se il ripristino dei luoghi non è possibile senza danneggiare la parte regolare dell’edificio, si può ricorrere alla fiscalizzazione dell’abuso. ai sensi dell’art. 34 del dpr 380/2001, il proprietario dovrà pagare una sanzione pecuniaria pari al triplo del valore di produzione della quota difforme (per gli immobili residenziali). Questa procedura, se correttamente istruita, permette di ottenere la regolarità amministrativa necessaria per la vendita o per l’accesso a futuri bonus edilizi.